文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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