近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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